En una compraventa es importante tener una escritura pública, pero si solo tienes un contrato privado te decimos que hacer.

Las principales causas por las que generalmente uno se queda con un contrato privado son:

  • Quedé con el vendedor que al terminar de pagarle haríamos la escritura y ya no lo hicimos.
  • Decidimos que nos ahorraríamos muchos impuestos y desde luego el pago del Notario si solo firmamos el contrato.
  • Alguien nos recomendó firmar un contrato privado y al mismo tiempo un poder irrevocable para que yo al vender solo tendría que usar el poder y así no gastar tanto.
  • El vendedor tampoco tenía escritura porque nunca lo regularizó y pues era la única forma de comprarle.

Los ejemplos anteriores son casos verídicos que eventualmente hemos solucionado pero que en la práctica se siguen dando.

En base a lo anterior la pregunta obligada es  ¿cómo le hago para formalizar mi contrato privado?

Para ello existen 2 opciones:

1.- Para la primera opción, se requiere tener localizado al vendedor y que acepte acudir a la Notaría a firmar la escritura del inmueble, ya sea formalizando el contrato de compraventa privado o bien que se firme la escritura de compraventa con fecha actual en la Notaría, cómo si nunca se hubiese firmado un contrato privado ya que de esa forma se podrán ahorrar ambas partes los recargos y actualizaciones de impuestos que de la primera forma tendrían que pagar.

2.- La segunda opción se da cuando no es posible localizar al vendedor, por lo que aquí se tendrá que realizar un juicio de formalización de contrato privado (llamado acción pro forma) en el cual el Juez, una vez agotadas las opciones de búsqueda del vendedor que le ley le permite y notificándole para que firme ante Notario, podrá este Juez firmar la escritura en ausencia del vendedor.

Hay que aclarar dos puntos con relación con éste proceso para quien pretenda llevarlo a cabo:

 

a.- Los impuestos que se tienen que pagar en este caso siempre serán con recargos y actualizaciones, ya que el impuesto se debió pagar desde que se firmó el contrato privado de compraventa, aún el Impuesto Sobre la Renta que le corresponde al vendedor ya que si no comparece al juicio mucho menos lo encontraremos para pagar ese impuesto.

b.- Este juicio requiere que el vendedor que nos firmó el contrato tenga una escritura pública a su nombre ya que de lo contrario no nos será posible regularizar la propiedad debido a que no se siguió el tracto sucesivo que exige la ley para darle la continuidad en el Registro Público de la Propiedad.

Por lo que es muy importante que si pretendemos firmar un contrato privado, a pesar de todos los argumentos que he dado de que no se haga, que por lo menos se aseguren que quien nos vende tenga una escritura pública.